COVID-19 Massnahmen im Mietrecht: ungelöste Probleme
Am 27. März 2020 informierte der Bundesrat über die neuen Massnahmen im Bereich Miete und Pacht. Ab sofort gelten die folgenden Lockerungen im Mietrecht:
“Die beschlossenen Massnahmen im Mietrecht haben einige dringende Fragen beantwortet, die wichtigste Frage der Berechtigung zur Mietzinsreduktion ist nach wie vor ungeklärt.”
Umzüge sind erlaubt unter der Einhaltung der Empfehlungen des BAG.
Die Zahlungsfrist aufgrund des Mietzinsrückstandes wurde von 30 auf 90 Tage verlängert (Art. 257d Abs. 1 OR), sofern eine Mieterin oder ein Mieter aufgrund der behördlich angeordneten Massnahme in Zahlungsrückstand gerät, wobei diese Fristverlängerung für Mieten und Nebenkosten gilt, die zwischen 13. März und 31. Mai 2020 fällig werden.
Die kurze Kündigungsfrist für möbelierte Zimmer und Einstellplätze wurde von zwei Wochen auf 30 Tage verlängert (Art. 266e OR).
Dass der Bundesrat das Problem erkannt und Massnahmen im Mietrecht in Angriff nimmt, ist grundsätzlich positiv. Insbesondere die verlängerte Zahlungsfrist von 30 auf 90 Tage für Mietzinsrückstände wird bei den Unternehmern etwas Druck wegnehmen können. Die ergriffenen Massnahmen erscheinen jedoch insgesamt ungenügend, um die drängenden Probleme im Mietrecht zu lösen.
Zu nennen ist die Tücke, dass die verlängerte Zahlungsfrist bei Mietzinsrückständen auf 90 Tage sich nicht auf die Kündigungsfrist bezieht, diese beträgt nach wie vor 30 Tage (Art. 257d Abs. 2 OR). Das heisst nach Ablauf der Zahlungsfrist von 90 Tagen, kann der Vermieter weiterhin innerhalb einer sehr kurzen Zeit kündigen. Der Mietzins bleibt weiterhin geschuldet. Unsicherheit bringt auch der Umstand, dass der Mieter die verlängerte Zahlungsfrist nur bekommt, sofern diese auf die behördlich angeordneten Massnahmen zurückzuführen sind. Es ist weitgehend unklar, welches Beweismass hier verlangt wird. Ob eine schlichte schriftliche oder sogar mündliche Begründung gegenüber dem Vermieter genügen wird, ist nicht ersichtlich. Im Hinblick auf die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters bei Zahlungsrückständen darf dieses Beweismass keinesfalls vernachlässigt werden. Spätestens bei einer Anfechtung der Kündigung wird es von Vorteil sein, wenn die Begründung für den Zahlungsrückstand schriftlich unterlegt werden kann. Dem Mieter/der Mieterin ist deshalb zu raten, die Schriftlichkeit ausnahmslos einzuhalten.
Auch die drängendste Problematik, namentlich die Frage, ob die behördlich angeordnete Betriebschliessung als Mietmangel im Sinne von Art. 258 OR gewertet werden kann und die Mieter/Mieterinnen zu einer Reduktion berechtigen, wurde nicht geklärt. Es bleibt daher weiter abzuwarten, ob sich hinsichtlich dieser Sache eine Lösung aufzeigen wird.
Die Verordnung finden Sie hier: COVID-19 Verordnung die Miete und Pacht.
Dieser Beitrag wurde von RAin Rebecca Isenegger verfasst.
Für weitergehende Auskünfte zum Thema Vertragsrecht wenden Sie sich bitte direkt an Arife Asipi.